В Госдуме обсудили проблемы создания цивилизованного земельного рынка
Земельная реформа в России существенно тормозится из-за отсутствия понятия единого объекта недвижимости для зданий и занимаемых ими земельных участков, а также большого количества земли в госсобственности. О том, как планируется решать фундаментальные проблемы создания цивилизованного земельного рынка в нашей стране шла речь на круглом столе в Госдуме, сообщает в понедельник, 10 октября, ER.RU.
В октябре 2001 года был принят Земельный кодекс, главной целью которого было заложить основу рынка земли и объединить многочисленные нормативные акты в этой области в единый документ, напомнил глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский.
Однако задача объединения этих норм в полной мере не решена до сих пор. Предпринятые государством законодательные меры по созданию рыночных условий оборота земли не привели к слиянию в единый объект недвижимости существующих в различных правовых режимах зданий и занимаемых ими земельных участков, отметил он.
«Отсутствие единого объекта не дает сегодня возможности сформировать полноценную ипотеку, полноценную куплю-продажу земель, залоговые процедуры с землей. Это сильно сдерживает употребление земли и зданий, которые стоят на земле в качестве полноценного залогового капитала», - подчеркнул Плескачевский.
Он также обратил внимание на проблемы приватизации земли, формирования земельных участков. Очень большой проблемой назвал Плескачевский «категорийность земельных участков» и связанные с этим вопросы оценки земельных участков. Это создает почву для распространенных сегодня махинаций, когда земля покупается по цене сельхозугодий, переводится из одной категории в другую и продается под индивидуальное жилищное строительство, разница в цене в этом случае составляет десятки тысяч раз.
К обсуждению фундаментальных проблем современного российского законодательства в части развития рыночного оборота объектов недвижимости и защиты прав собственников Комитет пригласил ведущих специалистов по земельному праву, представителей Минэкономразвития и других ведомств, а также зарубежных экспертов из «Общества международного сотрудничества» (ФРГ).
Одной из важнейших задач в сфере развития рынка земли является продолжение процесса разграничения госсобственности на землю, заявила главный советник департамента экономического и социального законодательства ГПУ Президента РФ Татьяна Крамкова.
По данным Росстата, большая часть российских земель (92,2%) продолжают находиться в публичной собственности, напомнила она. Причем по большей части в собственности неразграниченной. 70% - это земли лесного фонда. 16,8% – земли сельхозназначения, 6,4% - земли запаса, 2,2% - земли особо охраняемых территорий и лишь 1 % - земли населенных пунктов.
«Важно продолжать процесс разграничения госсобственности на землю: на собственность федеральную, субъектов и муниципальную собственность. Вместе с тем, следует понимать, что этот процесс займет очень длительное время. Поэтому управление и распоряжение землей еще долго будет иметь специфический характер», - подчеркнула Крамкова.
Актуальным назвала она вопрос о разрешенном использовании земельных участков. «Предполагалось, что эти вопросы будут решены при принятии муниципальными образованиями правил землепользования и застройки в течение 5 лет после принятия Градостроительного кодекса», - отметила эксперт, добавив, что этого не произошло, сроки неоднократно продлевались. В отсутствие этих правил продолжают действовать временные правила, которые допускают принятие «индивидуальных решений об изменении видов разрешенного использования земли главой местной администрации – то есть фактически произвольно».
Несмотря на то, что основной массив норм в области земельного законодательства принят, многие нормы оцениваются экспертами критически. Не согласован ряд норм Градостроительного и Земельного кодексов. Несогласованности есть и в самом Земельном кодексе, отметила Крамкова. В Кодексе закреплен «принцип единой судьбы двух объектов недвижимости – земельного участка и находящегося на нем объекта». При этом вопрос о том какая вещь является главной, а какая второстепенной в самом Кодексе решается по-разному, подчеркнула она.
В ближайшее время планируется внести концептуальные изменения в законодательство о недвижимом имуществе, сообщила Крамкова. По указу и поручению президента разработан и сейчас находится в стадии согласования законопроект, предусматривающий «новую систему вещных прав на недвижимость». «В частности введение права застройки, предусмотрена подробная регламентация сервитутов и другие новеллы», - заявила представитель ГПУ президента РФ.
В рамках совершенствования самого Земельного кодекса подготовлены два законопроекта. Это правительственные поправки, которые направлены на совершенствование процедур предоставления земельных участков для строительства и на совершенствование порядка при установлении видов разрешенного использования участков. Второй правительственный законопроект направлен на отмену деление земельных категорий. Он еще не внесен в Госдуму и проходит процедуру согласования.
Подробнее о законодательных инициативах по реформированию сферы земельных отношений рассказал директор департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Андрей Ивакин.
В первую очередь разрабатываются поправки в Земельный кодекс, касающиеся процедуры распоряжения государственной и муниципальной землей. «В частности, в законопроекте предусмотрено правило, согласно которому любой заявитель вправе потребовать от государства выставления участка на торги. При этом установлен закрытый перечень оснований для отказа в проведении торгов», - сообщил он.
Второе направление - приведение Земельного кодекса в соответствие с Градостроительным кодексом. В настоящее время разрабатывается законопроект, который предусматривает предоставление участков в случае, если они сформированы с учетом градостроительной документации, но, тем не менее, торги невозможны. Речь идет об участках под инженерную, социальную инфраструктуру, уточнил он. Устанавливаются и новые правила разграничения, когда торги проводить нужно, когда не нужно. Установлен закрытый перечень случаев, когда торги не проводятся.
Решаются также вопросы льготного предоставления земельных участков. В частности, предоставление участков некоммерческим объединениям граждан, которые созданы для жилищного, дачного строительства, огородничества и садоводства. «Предусмотрены определенные критерии и правила предоставления участков без торгов и, в том числе, бесплатно, если членами кооператива являются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий», - пояснил Ивакин.
Планируется также внести законопроект об отмене ряда категорий земель из-за дублирования с институтом зонирования, предусмотренного в Градостроительном кодексе. Предлагается сохранить только три категории земельных участков – земли особо охраняемых природных территорий, земли лесного фонда и земли водного фонда. Остальная территория должна подлежать зонированию, подчеркнул представитель Минэкономразвития.
Предусмотрены также поправки, касающиеся изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Сегодня по этому вопросу есть ряд противоречий на законодательном уровне, и интересы собственников изымаемых участков недостаточно защищены, отметил Ивакин, добавив, что это было хорошо видно на примере изъятия земель под олимпийские объекты. Например, нет нормы, когда собственники узнают обо всех условиях сделки. Сегодня можно за день до истечения срока представить собственнику договор об изъятии.
Предлагаемые поправки, которые уже внесены в Госдуму, призваны навести порядок в этой сфере.
Эксперт проектов Министерства финансов Германии, доктор Эмиль Маркварт назвал ряд существенных отличий российской и европейской системы земельных отношений, которые препятствуют созданию цивилизованного рынка земли в России.
Во-первых, по его словам, Россия не испытывает дефицита этого ресурса. «Обилие земли накладывает отпечаток на регламентирование и исполнение законов в этой сфере», - отметил он.
У российского государства чрезмерно много земельной собственности, подчеркнул эксперт, добавив, что неразграниченная госсобственность по некоторым данным составляет 85-87%. Кроме того, «у государства нет законодательных ограничений на право собственности и нет стимулов, чтобы передавать эти участки в активный экономический оборот». «Фактически Российская Федерация на сегодняшний день не уплачивает земельный налог», - отметил он.
Публичная власть, по его словам, часто «цепляется за землю, как некий властный ресурс, с которым она нелегко расстается».
Большое количество земли в госсобственности и в собственности отдельных административных структур – безусловно, фактор «искажающий экономические отношения», согласился Плескачевский.
По его мнению, в этих условиях государство должно доказывать, что ему эта собственность необходима для тех или иных целей. В противном случае - отдавать ее на рынок.
